Photovoltaik auf Mehrfamilien-Häusern

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So können Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Genossenschaften die Energiewende unterstützen.

Bist du Mieter*in oder Wohnungseigentümer*in? Bist du Mitglied einer Eigentümergemeinschaft oder einer Wohnungs-Genossenschaft? Arbeitest Du für eine Hausverwaltung? Steht eine Dachrenovierung an?

Auf deinem Haus kann eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) installiert werden. Alle Beteiligten gewinnen und leisten zugleich einen wertvollen Beitrag zum Klimaschutz.

PV-Anlagen ..

  • erhöhen den Wert der Immobilie (z.B. durch höhere Energieeffizienz im Energieausweis).
  • Sind wirtschaftlich zu betreiben
  • Können die Stromkosten für die Nutzer*innen im Haus senken
  • Sind ein Beitrag zur Energiewende und Klimaneutralität

Eine günstige Gelegenheit, um Mieterstromprojekte zu initiieren, bietet sich an, wenn eine Dachsanierung ohnehin geplant ist. So können Kosten für den Aufbau eines Gerüsts eingespart werden.

Ebenso sollte eine Umstellung einer Gas-/Öl-Heizung auf eine elektrische Wärmepumpe im Kontext mit einer PV-Anlage betrachtet werden, die dazu günstigen Strom liefert.

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Einleitung

Mehrfamilienhäuser (MFH) mit ihren großen Dachflächen bieten ein großes Potential für Photovoltaik (PV)-Anlagen. PV-Strom schützt das Klima und spart Stromkosten. In großen Städten ist dieses Potential bei weitem noch nicht ausgeschöpft.

Die notwendigen Entscheidungsprozesse in einer WEG und adminstrative Hürden der Abrechnung scheinen viele abzuschrecken. In Anbetracht der kritischen Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen, den steigenden Strompreisen und den Zielen der Städte für eine Klimaneutralität sollten jedoch solche initialen Hürden in den Hintergrund treten und das Potential genutzt werden.

Oft ist nur der Begriff „Mieterstrom“ als Lösung bekannt. Aber für PV-Anlagen auf MFH gibt es noch viel mehr verschiedene Möglichkeiten und Betriebskonzepte, die weniger komplex sind.

Benötigt wird am Anfang nur ein Eigentümer oder eine Gruppe von Eigentümern, die eine Initiative für eine PV-Anlage startet.

Mit dieser Website informieren Eigentümer*innen, Mitglieder von Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und Wohnungs-Genossenschaften über die vielen Möglichkeiten die es gibt und in welchen Schritten eine solche Anlage verwirklicht werden kann.

Hier findet Ihr einen Einführungsfoliensatz in das Thema , den Ihr gerne verwenden könnt, um andere Interessenten zu informieren und zu gewinnen.

Bei den Veranstaltungen findet Ihr unsere kostenlose online Infoabende zum Thema „PV auf Mehrfamilienhäusern“

Übersicht

Die Energieagentur Regio Freiburg GmbH hat eine sehr schöne Übersicht der Betriebskonzepte in Ihrem Leitfaden.

Im Folgenden werden diese Betriebskonzepte erläutert, die administrativ einfachsten zuerst, der Mieterstrom am Ende.

Quelle: https://energieagentur-regio-freiburg.eu/pv-mehrfamilienhaus/

Betriebskonzept Volleinspeisung

Betriebsmodell:

  • Die PV-Leistung wird vollständig an den Netzbetreiber verkauft, analog zu Solarfarmen.
  • Anlagen bis 100 kWp können die feste Einspeisevergütung oder Direktvermarktung wählen (mit Marktprämie), Anlagen über 100 kWp nur Direktvermarktung.
  • Es ist nur 1 Wechselrichter nötig und ein Ausgangszähler (Einspeisungszähler), keine Umrüstung der Haus-Elektrik.

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Ist Eigentümer der PV-Anlage
  • Bekommt Einspeisevergütung (erhöht im EEG2023)
  • Administrativ einfach, kein Bedarf an einem Provider
  • Keine Umrüstung der vorhandenen Hauselektrik

Nachteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Das Modell ist für WEG nicht empfehlenswert, da hier eine reine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt (also Einkommensteuerpflichtig)

Nachteile für die Mieter

  • Keine Vorteile durch die PV-Anlage: Strombezug bleibt unverändert

Betriebskonzept Allgemeinstrom

Betriebsmodell:

  • Die PV-Leistung wird als Direktverbrauch für den Allgemeinstrom (Beleuchtung, Heizungspumpen, Aufzüge) verwendet, der Überschuss wird eingespeist und mit EEG-Einspeisevergütung vergütet.
  • Nur 1 Wechselrichter nötig. Nur der Allgemeinstromzähler muss als Zweirichtungszähler umgerüstet werden (oder als IMS)
  • Versorgung einer Wärmepumpe (Warmwasser im Sommer) über PV-Strom möglich.

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

  • WEG ist Eigentümer der PV-Anlage und Nutzer (Identität)
  • Einspeisevergütung für Überschuss
  • Preis für PV-Strom ohne MwSt und frei gestaltbar:
    gratis / Gestehungskosten / wie Netzstrom
  • Administrativ einfache Abrechnung (wie Heizkosten) durch Eigenverbrauch; kein Bedarf an einem Provider
  • Steuerlich i.a. Liebhaberei

Nachteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Ohne Batterie rechnet sich die Wirtschaftlichkeit nur bei entsprechend hohem Anteil des direkten Eigenverbrauchs tagsüber

Vorteile für die Mieter

  • Umlegbare Kosten für den Allgemeinstrom können sich durch den günstigeren PV-Strom reduzieren; MwSt auf PV-Strom entfällt.

Betriebskonzept Einzelanlagen (Mikro-Mieterstrom)

Betriebsmodell:

Empfohlen für Wohngebäude bis 15 Wohneinheiten, da hier der administrative Aufwand für den echten Mieterstrom zu hoch ist und die Anlage für Provider uninteressant ist. Beim Mikro-Mieterstrom wird die PV-Anlage zusammen mit der Wohnung an den Mieter verpachtet, der Mieter wird PV-Betreiber und Eigenverbraucher. Damit gelten die Regeln wie für eine eigene Solaranlage. Leider entfallen Synergien der Solarnutzung zwischen Mietern.

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Ist Eigentümer der PV-Anlage und bekommt eine Pacht
  • Geringes finanzielles Risiko durch Vertragskopplung von Miet- und Pachtvertrag
  • Keinen Verwaltungsaufwand wie bei echtem Mieterstrom, Kein Gewerbe, kein Energieversorger
  • Kein Bedarf an einem Provider

Vorteile für die Mieter

  • Profitieren vom gratis Solarpreis für Eigenverbrauch und der Einspeisevergütung für Überschuss.
  • Freie Wahl des Reststrom-Anbieters
  • Profitiert von vereinfachten steuerlichen Regelungen

Nachteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Kein Mieterstromzuschlag

Nachteile für die Mieter

  • Anmeldung als PV-Betreiber
  • Versicherung und Wartung für die PV-Anlage
  • Erhöhte Miete durch PV-Pacht – damit das finanzielle Risiko bei zu geringer Direktverbrauchsquote

Betriebskonzept Kollektive Selbstversorgung

Betriebsmodell:

  • Die PV-Leistung wird intern hinter dem Hauptanschluss eingespeist.
  • Der Energieversorger sieht nur die Genossenschaft/GbR als 1 Nutzer/Stromkunden.
  • Verrechnung mit den Mietern erfolgt über interne Zähler und interne Tarife.
  • PV-Überschuss wird mit Einspeisevergütung verrechnet oder via Direktvermarkter verkauft

Vorteile für die Genossenschaft/GbR

  • Ist Eigentümer der PV-Anlage
  • Flexible interne Verrechnung mit den Mitgliedern
  • Über flexible Tarife kann die Eigennutzung motiviert werden
  • Bekommt (geringe) Einspeisevergütung
  • Einfache Administration durch Personen-Identität von Betreiber und Nutzer (=Genossenschaft)
  • Steuerlich irrelevant durch Eigenverbrauch
  • Kein Bedarf an einem Provider

Nachteile für die Genossenschaft

  • Bekommt keinen Mieterstromzuschlag
  • Aufwand für die interne Stromabrechnung mit den Mitgliedern

Vorteile für die Mitglieder = Mieter

  • Profitieren vom PV-Strom durch günstigeren Stromtarif

Betriebskonzept Mieterstrom

Zum Mieterstrom gibt es verschiedene Betreibsmodelle, je nach Eigentumsverhältnissen an der PV-Anlage und abhängig davon, ob ein externer Dienstleister hinzugezogen wird.

Eine ausführliche Darstellung des Mieterstrom auf unserer Website „Mieterstrom

Definition nach EEG

  • Mieterstrom ist der Strom, der aus einer eigenen Solaranlage auf dem Haus oder im Quartier stammt und direkt von den Verbrauchern genutzt wird, ohne über das allgemeine Versorgungsnetz zu gehen. Für diesen Mieterstrom gibt es einen Zuschlag.
  • Die Verbraucher können Mieter, Eigentümer oder Gewerbe im Gebäude oder im Quartier sein.
    Voraussetzung ist, dass mindestens 40 Prozent der Gebäudefläche dem Wohnen dient.
  • Überschüssig erzeugter Strom, der nicht im Wohnhaus verbraucht wird, kann ins Netz eingespeist werden. Dafür gibt es die übliche Einspeisevergütung wie bei eigenen Solaranlagen.

Randbedingung für eine Förderung per Mieterstromzuschlag

  • PV-Anlagen auf Wohngebäuden bis 100kWp
  • Mieterstrom muss mindestens 10% billiger sein als der Grundversorgungstarif
  • Dafür gibt es Mieterstromzuschlag auf den an die Mieter gelieferten Solarstrom nach EEG §21, $48a Stand 1.10.22: 1,76 – 2,82 ct/kWh je nach Leistung der Anlage

Ohne Förderung per Mieterstromzuschlag sind Preise frei verhandelbar – kann sich auch lohnen

Generell gilt

  • EEG-Umlage ist entfallen seit Juli 2022
  • Es gilt immer das Grundprinzip: Freie Stromanbieterwahl für jeden Mieter. Daher sind die Mieter nicht zwingend verpflichtet, den Mieterstrom abzunehmen. Daher besteht ein Verbot der Kopplung mit dem Mietvertrag.

Die folgende Abbildung zeigt die Beteiligte Rollen und Stromlieferungen beim Mieterstrom:

Beratungsablauf

Die Beschlussfassung und Beauftragung einer PV-Anlage auf dem Dach einer WEG erfolgt selten in einem einzigen Schritt.
Unsere Empfehlung ist ein schrittweises Vorgehen in Phasen mit vorgelagerten (geförderten) PV-Beratungen. Beim Basis-Check hilft Solar2030 gerne ehrenamtlich. Bitte dazu eine Anfrage über unsere Kontaktseite starten.

Die folgende Abbildung zeigt einen typischen Beratungsablauf:


Der Ablauf wird einfacher, wenn ein Mieterstrom-Provider Konzept, Entwurf und Ausführung selbst übernimmt. Dann reicht ein einziger Beschluss in der Eigentümerversammlung (ETV):

Auf unserer Link-Seite findest Du viele weitere Links von Beratung bis zu Providern.

Besonders hilfreich und ausführlich ist der Leitfaden der Energieagentur Regio Freiburg GmbH unter https://energieagentur-regio-freiburg.eu/pv-mehrfamilienhaus/. Dort gibt es Videos, Infos und ein Leitfaden zu den Modellen (im Vortrag verwendet) zum Download: Leitfaden: Betriebskonzepte für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern.

Haftungsausschluss

Die Informationen auf dieser Website sind nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt und mit Experten durchgesprochen worden.

Dennoch kann Solar2030 e.V. keine Haftung für die Richtigkeit übernehmen, siehe dazu unseren Haftungsausschluss.

Die Solar2030 e.V. Information kann eine Prüfung im Einzelfall durch Dienstleister, Steuerberater und Rechtsanwälte (bei den Verträgen) nicht ersetzen.