Photovoltaik auf Mehrfamilien-Häusern

Einleitung

Mehrfamilienhäuser (MFH) mit ihren großen Dachflächen bieten ein großes Potential für Photovoltaik (PV)-Anlagen. PV-Strom schützt das Klima und spart Stromkosten. In großen Städten ist dieses Potential bei weitem noch nicht ausgeschöpft.

Die notwendigen Entscheidungsprozesse in einer WEG und adminstrative Hürden der Abrechnung scheinen viele abzuschrecken. In Anbetracht der kritischen Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen, den steigenden Strompreisen und den Zielen der Städte für eine Klimaneutralität sollten jedoch solche initialen Hürden in den Hintergrund treten und das Potential genutzt werden.

Oft ist nur der Begriff „Mieterstrom“ als Lösung bekannt. Aber für PV-Anlagen auf MFH gibt es noch viel mehr verschiedene Möglichkeiten und Betriebskonzepte, die weniger komplex sind.

Benötigt wird am Anfang nur ein Eigentümer oder eine Gruppe von Eigentümern, die eine Initiative für eine PV-Anlage startet.

Mit dieser Website informieren wir Eigentümer*innen, Mitglieder von Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und Wohnungs-Genossenschaften über die vielen Möglichkeiten die es gibt und in welchen Schritten eine solche Anlage verwirklicht werden kann.

Hier findet Ihr den Einführungsfoliensatz aus den online Infoabenden mit zusätzlichen Informationen. Ihr könnte ihn gerne verwenden, um andere Interessenten zu informieren und zu gewinnen.

Bei den Veranstaltungen findet Ihr unsere kostenlose online Infoabende zum Thema „PV auf Mehrfamilienhäusern“

Übersicht

Die Energieagentur Regio Freiburg GmbH hat eine sehr schöne Übersicht und detaillierte Erläuterung der Betriebskonzepte in ihrem „Leitfaden für Photovoltaik auf Mehrparteienhäusern“ aus dem das folgende Bild stammt.

Im Folgenden werden diese Betriebskonzepte erläutert, die administrativ einfachsten zuerst, die Vollstromlieferung/Mieterstrom und die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (aus Solarpaket I) am Ende.

Achtung: Verbot der Durchleitung von PV-Strom durchs Öffentliche Netz!

Generell für alle Betriebskonzepte gilt: Die Nutzung von PV-Strom über mehrere Hausanschlüsse hinweg ist gesetzlich nicht erlaubt. Regelungen sind:

• EEG §21 (3) Mieterstrom: „innerhalb dieses Gebäudes oder in Wohngebäuden oder Nebenanlagen in demselben Quartier, in dem auch dieses Gebäude liegt, und ohne Durchleitung durch ein Netz.„
• EnWG § 42b (1) Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: „Ein Letztverbraucher kann PV-Strom nutzen, wenn die Nutzung ohne Durchleitung durch ein Netz erfolgt“

Lösungsoptionen sind:

1. Aufteilung der PV-Anlage in 1 Anlage pro Hausanschluss; Kein Aufwand, aber keine Synergien
2. Zusammenlegung von Hausanschlüssen: Einfach bei Mehrfachhausanschlüssen, denkbar bei benachbarten Elektroräumen, aufwändig über gemeinsame Tiefgarage
3. Ausblick: Solarpaket II – Energy Sharing. In der BMWK Photovoltaik-Strategie, Stand 05.05.2023 Kap 3.3 – Solarpaket II wird angekündigt: „Diskussion mit den Stakeholdern anstoßen zu Möglichkeiten einer Ausweitung der gemeinschaftlichen Nutzung von PV-Strom unter Nutzung des öffentlichen Netzes.“ Notwendig wird eine Regelung zur Umsetzung der EU Elektrizitätsbinnenmarktrichtlinie 2024 Artikel 15a zu Bürgerenergie-Gemeinschaften bis Juli 2026 in nationales Recht.

Betriebskonzept Volleinspeisung

Betriebsmodell

• Die PV-Leistung wird vollständig an den Netzbetreiber verkauft, analog zu Solarfarmen.
• Anlagen bis 100 kWp können die feste Einspeisevergütung oder Direktvermarktung wählen (mit Marktprämie), Anlagen über 100 kWp nur Direktvermarktung.
• Es ist nur 1 Wechselrichter nötig und ein Ausgangszähler (Einspeisungszähler), keine Umrüstung der Haus-Elektrik.

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

• Ist Eigentümer der PV-Anlage
• Bekommt Einspeisevergütung (erhöht im EEG2023)
• Administrativ einfach, kein Bedarf an einem Provider
• Keine Umrüstung der vorhandenen Hauselektrik
• Kann ein erster Schritt sein (z.B. bei Renovierung des Dachs) in Hinblick auf eine spätere Umstellung auf ein Betriebskonzept mit Direktverbrauch.
• Steuer: Mit dem Jahressteuergesetz werden zum 1. Januar 2023 alle PV-Anlagen mit einer Leistung bis 30 kW für Einfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien sowie für Mehrfamilienhäuser bis 15 kW je Wohnung oder Geschäftseinheit, insgesamt jedoch nur bis max. 100 kW pro Steuerpflichtigen oder WEG, von der Einkommensteuer und Gewerbesteuer befreit

Nachteile für den Gebäude-Eigentümer

• Lohnt wg. geringer Einspeisevergütung nur bei günstigen Investitionskosten, d.h. großen, gut geeigneten Dächern.
• Bei Leistung über 100kW sind Einkommensteuer und Gewerbesteuer zu beachten. Bei Gewerbesteuer ggf. ein Freibetrag von 24.500 – individuell zu prüfen.

Nachteile für die Mieter

• Keine Vorteile durch die PV-Anlage: Strombezug bleibt unverändert

Betriebskonzept Allgemeinstrom

Betriebsmodell

• Die PV-Leistung wird als Direktverbrauch für den Allgemeinstrom (Beleuchtung, Heizungspumpen, Aufzüge) verwendet, der Überschuss wird eingespeist und mit EEG-Einspeisevergütung vergütet.
• Nur 1 Wechselrichter nötig. Nur der Allgemeinstromzähler muss als Zweirichtungszähler umgerüstet werden (oder als IMS)
• Versorgung einer Wärmepumpe (Warmwasser im Sommer) über PV-Strom möglich.

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

• WEG ist Eigentümer der PV-Anlage und Nutzer (Identität)
• Einspeisevergütung für Überschuss
• Preis für PV-Strom ohne MwSt und frei gestaltbar:
  gratis / Gestehungskosten / wie Netzstrom
• Administrativ einfache Abrechnung (wie Heizkosten) durch Eigenverbrauch; kein Bedarf an einem Provider
• Steuerlich i.A. nicht relevant

Nachteile für den Gebäude-Eigentümer

• Ohne Batterie rechnet sich die Wirtschaftlichkeit nur bei entsprechend hohem Anteil des direkten Eigenverbrauchs tagsüber

Vorteile für die Mieter

• Umlegbare Kosten für den Allgemeinstrom können sich durch den günstigeren PV-Strom reduzieren; MwSt auf PV-Strom entfällt.

Betriebskonzept Einzelanlagen

Betriebsmodell

Empfohlen für Wohngebäude bis 15 Wohneinheiten, da hier der administrative Aufwand für den echten Mieterstrom zu hoch ist und die Anlage für Provider uninteressant ist. Bei den Einzelanlagen (auch „Mikro-Mieterstrom“ genannt) wird die PV-Anlage zusammen mit der Wohnung an den Mieter vermietet, der Mieter wird PV-Betreiber und Eigenverbraucher. Damit gelten die Regeln wie für eine eigene Solaranlage. Leider entfallen Synergien der Solarnutzung zwischen Mietern.

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

• Ist Eigentümer der PV-Anlage und bekommt eine Miete
• Geringes finanzielles Risiko durch Vertragskopplung von Wohnungs- und PV-Mietverträgen
• Keinen Verwaltungsaufwand wie bei echtem Mieterstrom, Kein Gewerbe, kein Energieversorger
• Kein Bedarf an einem Provider

Vorteile für die Mieter

• Profitieren vom gratis Solarpreis für Eigenverbrauch und der Einspeisevergütung für Überschuss.
• Freie Wahl des Reststrom-Anbieters
• Profitiert von vereinfachten steuerlichen Regelungen

Nachteile für den Gebäude-Eigentümer

• Kein Mieterstromzuschlag

Nachteile für die Mieter

• Anmeldung als PV-Betreiber
• Versicherung und Wartung für die PV-Anlage
• Erhöhte Miete durch PV-Miete – trägt das finanzielle Risiko bei zu geringer Direktverbrauchsquote

Betriebskonzept Kollektive Selbstversorgung

Betriebsmodell

• Die PV-Leistung wird intern hinter dem Hauptanschluss eingespeist.
• Der Energieversorger sieht nur die Genossenschaft/GbR als 1 Nutzer/Stromkunden.
• Verrechnung mit den Mietern erfolgt über interne Zähler und interne Tarife.
• PV-Überschuss wird mit Einspeisevergütung verrechnet oder via Direktvermarkter verkauft

Vorteile für die Genossenschaft/GbR

• Ist Eigentümer der PV-Anlage
• Flexible interne Verrechnung mit den Mitgliedern
• Über flexible Tarife kann die Eigennutzung motiviert werden
• Bekommt die EEG-Einspeisevergütung
• Einfache Administration durch Personen-Identität von Betreiber und Nutzer (=Genossenschaft)
• Steuerlich irrelevant durch Eigenverbrauch
• Kein Bedarf an einem Provider

Nachteile für die Genossenschaft

• Bekommt keinen Mieterstromzuschlag
• Aufwand für die interne Stromabrechnung mit den Mitgliedern

Vorteile für die Mitglieder = Mieter

• Profitieren vom PV-Strom durch günstigeren Stromtarif

Betriebskonzept Mieterstrom

Zum Mieterstrom gibt es verschiedene Betriebsmodelle, je nach Eigentumsverhältnissen an der PV-Anlage und abhängig davon, ob ein externer Dienstleister hinzugezogen wird.

Eine ausführliche Darstellung des Mieterstrom auf unserer Website „Mieterstrom“

Definition nach EEG

• Mieterstrom ist der Strom, der aus einer eigenen Solaranlage auf dem Haus oder im Quartier stammt und direkt von den Verbrauchern genutzt wird, ohne über das allgemeine Versorgungsnetz zu gehen. Für diesen Mieterstrom gibt es einen Zuschlag.
• Die Verbraucher können Mieter, Eigentümer oder Gewerbe im Gebäude oder im Quartier sein.
  Voraussetzung ist, dass mindestens 40 Prozent der Gebäudefläche dem Wohnen dient.
• Überschüssig erzeugter Strom, der nicht im Wohnhaus verbraucht wird, kann ins Netz eingespeist werden. Dafür gibt es die übliche Einspeisevergütung wie bei eigenen Solaranlagen.

Randbedingung für eine Förderung per Mieterstromzuschlag

• PV-Anlagen auf Wohngebäuden bis 100kWp
• Mieterstrom muss mindestens 10% billiger sein als der Grundversorgungstarif
• Dafür gibt es Mieterstromzuschlag auf den an die Mieter gelieferten Solarstrom nach EEG §21, $48a Stand 1.10.22: 1,76 – 2,82 ct/kWh je nach Leistung der Anlage

Generell gilt immer das Grundprinzip: „Freie Stromanbieterwahl für jeden Mieter„

• Daher sind die Mieter nicht zwingend verpflichtet, den Mieterstrom abzunehmen
• Es besteht ein gesetzliches Verbot der Kopplung mit dem Mietvertrag
• Der Mieterstrom-Strompreis muss daher günstiger & attraktiver sein als sonstige Stromanbieter

Die folgende Abbildung zeigt die Beteiligte Rollen und Stromlieferungen beim Mieterstrom:

Betriebskonzept Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)

Betriebsmodell

• Teilnehmende Mieter behalten ihren 1.Vertrag über Reststrom und schließen einen 2.Stromvertrag mit dem PV-Betreiber mit Festlegung des Aufteilungsschlüssels für den PV-Strom
• Für den PV-Betreiber entfallen die Lieferantenpflichten eines Stromversorgers
• Alle Zähler müssen SmartMeter sein mit Messung im 15 Minuten Takt
• Abrechnung daher zwingend über einen Messdienstleister oder GGV-Anbieter

Vorteile für den PV-Betreiber (WEG)

• Ist nicht für den Reststrom verantwortlich
• Keine Lieferantenpflichten eines Stromversorgers
• Kann den PV-Preis unabhängig vom aktuellen Strompreis kalkulieren und fix anhand Investitionskosten anbieten
• Bekommt die Einspeisevergütung für Überschuss

Nachteile für den PV-Betreiber

• Bekommt keinen Mieterstromzuschlag
• Kosten für Messdienstleister und Abrechnung
• Aufwand für den „Gebäudestromnutzungsvertrag“ und die Stromabrechnung mit den Mitgliedern

Vorteile für die Mieter

• Profitieren vom PV-Strom durch günstigen Stromtarif
• Freiwillige Teilnahme an der GGV
• Freie Wahl des Reststrom-Anbieters

Hebel zur Wirtschaftlichkeit

Die folgenden Hebel bestimmen wesentlich die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer PV-Anlage. Auf Anfrage können wir dazu eine Grobkalkulation in Excel für Dein konkretes Gebäude erstellen.

Ausreichender Ertrag und geringe Investitionskosten der PV-Anlage

• Ausreichend Dachfläche nach Süden oder Ost&West, ohne Gauben und Verschattungen
• Ausreichend Platz in den Elektroräumen für zusätzliche (Wandler-)Zähler und Platz für Kabel Dach-zu-Keller
• Günstiges Angebot für Material, Installation, Gerüst und sonstige Umrüstungen

PV-Leistung muss passen zur Zahl der teilnehmenden Wohneinheiten und sonstigem Stromverbrauch

• Damit ausreichend Solarstrom überhaupt zur Verfügung steht, aber nicht zu viel Überschusseinspeisung
• Ein Wert von 1,5 – 2,0 kWp pro Wohnung ist ein typischer Anhaltspunkt

Netz-Strompreis

• Je höher der Netz-Strompreis, desto höher der Benefit durch die Einsparung durch eigenen PV-Strom

Hoher Eigenverbrauch (ohne Batterie) durch Struktur und Verhalten der Mieter

• Familien, die tagsüber Kochen, waschen, PC Nutzen,
• Rentner, Freiberufler im Homeoffice
• Gewerbe, Restaurants, Lebensmittelläden etc. mit hohem Tagverbrauch
• Alle, die tagsüber Elektroauto laden für den Abend oder Wochenende (eine 70kWh Batterie zieht viel)
• Alle, die Spülmaschine, Waschmaschine mittags laufen lassen, ggf. mit Zeitschaltuhr
• Wärmepumpe / Heizstab für Warmwasserspeicher mit intelligenter Steuerung „Heizt wenn Sonne scheint“

Batterien: Sind aktuell noch selten wirtschaftlich und meist fehlt in Bestandsgebäuden der Platz dafür.

Beratungsablauf

Die Beschlussfassung und Beauftragung einer PV-Anlage auf dem Dach einer WEG erfolgt selten in einem einzigen Schritt.
Unsere Empfehlung ist ein schrittweises Vorgehen in Phasen mit vorgelagerten (geförderten) PV-Beratungen. Beim Basis-Check hilft Solar2030 gerne ehrenamtlich. Bitte dazu eine Anfrage über unsere Kontaktseite starten.

Die folgende Abbildung zeigt einen typischen Beratungsablauf:

Der Ablauf wird einfacher, wenn ein Mieterstrom-Provider Konzept, Entwurf und Ausführung selbst übernimmt. Dann reicht ein einziger Beschluss in der Eigentümerversammlung (ETV):

Hilfreiche Links

Auf unserer Link-Seite findest Du viele weitere Links von Beratung bis zu Providern.

Haftungsausschluss

Die Informationen auf dieser Website sind nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt und mit Experten durchgesprochen worden.

Dennoch kann Solar2030 e.V. keine Haftung für die Richtigkeit übernehmen, siehe dazu unseren Haftungsausschluss.

Die Solar2030 e.V. Information kann eine Prüfung im Einzelfall durch Dienstleister, Steuerberater und Rechtsanwälte (bei den Verträgen) nicht ersetzen.